GRUNDSTEUER-REFORM

Das Bundesverfassungsgericht hat bereits im Jahr 2018 geurteilt, dass die bisherige Ermittlung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Hintergrund sind die veralteten Grundstücksbewertungen, die auf Werten aus den 1960er-Jahren (alte Bundesländer) bzw. aus den 1930er-Jahren (neue Bundesländer) beruhen. Somit kann es aktuell zu einer unterschiedlichen Besteuerung von eigentlich gleichwertigen Grundstücken kommen.

Dem Gesetzgeber wurde daher aufgetragen, diese Ungleichheit zu beseitigen, ohne die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen insgesamt zu verändern. Dafür muss der für die Grundsteuer zukünftig maßgebliche Grundstückswert (Grundsteuerwert) neu festgestellt werden. Um diese Feststellungen geht es nun.

Von den neuen Regelungen sind sämtliche Immobilienbesitzer betroffen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Objekte vermietet, leer stehend oder selbst genutzt sind. Ebenso spielt es keine Rolle, um welche Art von Grundbesitz es sich handelt, z.B. Wohnungen, Häuser, Hallen, Bürogebäude. Es sind ausnahmslos alle Immobilieneigentümer betroffen.

Sämtliche Gebäude und Grundstücke in Deutschland müssen im Jahr 2022 neu bewertet werden. Hierfür müssen die Eigentümer für jeden einzelnen Grundbesitz eine separate Feststellungserklärung zur Ermittlung des neuen Grundsteuerwertes abgeben.

Die Erklärung kann frühestens am 1.7.2022 und muss bis spätestens zum 31.10.2022 digital beim Finanzamt eingereicht werden. Bei verspäteter Abgabe drohen Verspätungszuschläge und Zwangsgelder.

Es werden verschiedene Angaben zur Immobilie benötigt, zum Beispiel Lage, Größe und Nutzung der Immobilie. Aber auch besondere Informationen werden abgefragt, zum Beispiel ob es sich um ein Baudenkmal handelt oder ob das Gebäude kernsaniert wurde.

Wenn Sie uns beauftragen, erhalten Sie eine strukturierte Checkliste mit den benötigten Angaben sowie Hinweise, wo Sie diese Angaben finden können. Weitere Angaben ergänzen wir im Wege der Erstellung der Steuererklärung, etwa lokale Bodenrichtwerte, örtliche Mietniveaustufen, indexierte Herstellungskosten etc.

Je nach Art des Grundstücks gibt es verschiedene Bewertungsverfahren: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Beim mehrstufigen Ertragswertverfahren, welches im Wesentlichen für Wohnimmobilien gilt, richtet sich der Grundsteuerwert nach dem am Markt erzielbaren Ertrag, der sich finanzmathematisch wie folgt errechnet:

Jährlicher Rohertrag in Abhängigkeit von Lage, Nutzungsart und Größe
./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten nach Gebäudealter und Nutzungsart
= jährlicher Reinertrag
x Barwertfaktor gemäß modifizierten Liegenschaftszinssätzen und Restnutzungsdauer
= Barwert des Reinertrags
+ abgezinster Bodenwert
= Grundsteuerwert

Beim Sachwertverfahren, welches im Wesentlichen für Geschäftsimmobilien gilt, wird der Grundsteuerwert aus den pauschalierten historischen Herstellungskosten abgeleitet:

Normalherstellungskosten Durchschnitt Standardstufe 2-4
x Baupreisindex Statistisches Bundesamt
x Brutto-Grundfläche DIN 277
= Gebäudenormalherstellungswert zum Hauptfeststellungszeitpunkt
./. Alterswertminderung
= Gebäudesachwert

Grundstücksfläche
x Bodenrichtwert
= Bodenwert

Gebäudesachwert
+ Bodenwert
= vorläufiger Sachwert
x Wertzahl
= Grundsteuerwert

Wenn Sie uns beauftragen, müssen Sie sich um die Verfahren im Einzelnen nicht kümmern. Wir wählen das zutreffende Verfahren aus und ermitteln auf dieser Basis Ihren neuen Grundsteuerwert.

Wenn die Steuererklärungen eingereicht sind, stellt das Finanzamt Ihren Grundsteuerwert fest. Dieser dient später der Gemeinde zur Berechnung Ihrer künftigen Grundsteuer, die nach folgender Formel berechnet wird:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Die Steuermesszahl liegt je nach Bundesland bei 0,031 % oder 0,034 %. Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgesetzt. In Solingen beträgt er für bebaute und unbebaute Grundstücke im Jahr 2022 zum Beispiel 690 %.

Wenn also für Ihre Eigentumswohnung in Solingen ein Grundsteuerwert von € 200.000 festgestellt wird, dann ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von € 200.000 x 0,031% x 690% = € 427,80.

Ob Ihre Grundsteuer nach der neuen Rechtslage höher oder niedriger liegt als derzeit, kann nicht pauschal vorhergesagt werden.

Die neuen Grundsteuerbescheide gelten ab 2025.

Weil wir in doppelter Hinsicht hierfür qualifiziert sind: wir sind vom Deutschen Steuerberaterverband e.V. zertifizierte „Fachberater für Unternehmensnachfolge“ und von der Deutschen Anwalts- und Steuerberatervereinigung e.V. zertifizierte „Fachberater für steueroptimierte Testamentsgestaltung“. In dieser Eigenschaft haben wir bereits etliche unternehmerische und private Vermögensübertragungen begleitet. Da bei nahezu jeder Vermögensübertragung auch Immobilien eine Rolle spielen, sind wir mit deren Bewertung bestens vertraut.

Für die Erstellung der Feststellungserklärung zum Grundsteuerwert haben wir fixe Gebühren festgelegt, damit Sie vorab eine klare Planungsgrundlage haben. Die Gebühren richten sich nach der Art Ihres Grundbesitzes und verstehen sich netto zzgl. 19% Umsatzsteuer:

Wenn Sie unsicher sind, welche Art von Grundbesitz Sie haben, schauen Sie einfach unter „Wie kann ich die Kanzlei beauftragen“ nach. Dort befindet sich ein Link zur Beauftragung, auf der Sie entsprechende Beschreibungen finden.

Wenn Sie uns mit der Erstellung Ihrer Steuererklärung für den Grundsteuerwert beauftragen möchten, senden Sie uns bitte die ausgefüllte  Beauftragung zurück.

Selbstverständlich können Sie uns auch dann beauftragen, wenn Sie ansonsten kein Mandant bei uns sind und nur die Feststellungserklärung zum Grundsteuerwert bei uns machen lassen wollen, ansonsten aber Ihre steuerlichen Angelegenheiten weiterhin selbst oder anderweitig erledigen möchten. Die Beauftragung gilt ausschließlich für die diesjährige Steuererklärung zum Grundsteuerwert.